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《天津市社区物业管理办法 (修订征求意见稿)》公开征求意见
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发布来源:网站 发布时间:2018-07-16 09:15:09 字体:【     打印页面 关闭页面

为做好立法工作,现将《天津市社区物业管理办法(修订征求意见稿)》向社会公开征求意见。各界人士和有关单位有修改意见的,请于2018年7月17日前将前将意见或建议邮寄、传真或发电子邮件至市国土房管局。地址:天津市和平区曲阜道84号,邮政编码:300042;联系电话:23191073 传真:23191073,电子信箱:swyb@163.com。 


天津市社区物业管理办法
(征求意见稿)
 
第一章 总则
 
  第一条  为强化社区党组织在区域社会治理中的领导地位和作用,加强和创新社区物业管理工作,提升社区物业服务水平,推进幸福社区建设,不断满足广大居民对美好居住生活新需求,依据有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条  本市行政区域内社区物业管理工作,适用本办法。
  第三条  社区物业管理工作应当坚持党的领导、政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。
  第四条  在区委和区人民政府领导下,将社区物业管理纳入社区管理,建立健全街镇监管、社区党组织领导、社区居民委员会指导、业主委员会尽责、物业服务企业依法依约服务的工作机制。
  第五条  社区党组织领导社区物业管理和业主委员会工作,讨论决定物业管理工作重大事项,对业主委员会成员人选把关。
  业主委员会、居民小区物业服务企业(项目)负责人每季度向社区党组织报告一次工作,遇到重大突发事件及时向社区党组织汇报;每年向社区党组织进行述职。
 
第二章 业主委员会
 
  第六条  业主委员会必须接受社区党组织领导。业主大会议事规则中应当明确业主委员会接受社区党组织领导和业主委员会党建工作内容。
  第七条  业主代表中党员比例不低于50%,业主委员会成员中党员比例应超过50%。业主委员会主任一般由业主委员会中同时为社区党组织成员或者居民委员会成员中的党员担任。
  业主委员会应设立党支部或党的工作小组,报社区党组织审批并接受领导。
  第八条  业主委员会履行下列职责时,应事先书面报告社区党组织。
  (一)召集业主大会会议;
  (二)制定或者修改业主大会议事规则、居民小区管理规约;
  (三)与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;
  (四)申请使用专项维修资金和应急解危资金方案;
  (五)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认;
  (六)组织筹集专项维修资金方案;
  (七)制定机动车停车位分配方案;
  (八)调整物业管理服务费标准方案;
  (九)组织业主委员会换届和补选工作;
  (十)其他重大事项。
  社区党组织应对上述事项及时研究批复。
  第九条 社区党组织要领导业主委员会开展工作并进行监督,对拒不执行党组织部署要求、侵害业主利益、徇私舞弊、居民满意度低的业主委员会成员,可通过业主委员会督促其主动辞职;拒不辞职的,通过法定程序予以罢免。社区党组织可将业主委员会成员履职情况向其工作单位或原工作单位通报。
  第十条 业主委员会将执行业主大会决议情况、工作经费支出情况、业主委员会议定事项等,及时向社区党组织汇报,并在社区内公开公示,接受社区居务监督委员会和业主监督。
 
第三章 管理模式和服务标准
 
  第十一条  商品住宅小区、保障性住房小区、示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区物业服务企业和旧楼区管理服务单位,应当按照物业服务合同或者管理服务协议做好服务工作。
  居民小区物业服务工作必须接受社区党组织领导。
  第十二条  物业服务企业和旧楼区管理服务单位应当将接受社区党组织领导、加强自身党建工作等内容写入公司章程,由上级单位党组织或工商注册地所在区负责成立党组织。
  居民小区物业服务项目应设立党支部,党的组织关系可隶属于物业服务企业党组织,也可隶属于社区党组织,均接受社区党组织领导。不具备成立党支部条件的小区物业项目,由社区党组织选派党建工作指导员。
  第十三条  旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理3种方式。具体管理方式由区人民政府根据实际情况和小区特点,因地制宜确定。
  第十四条  旧楼区居民自治管理的,由社区居民委员会牵头组织,楼门栋长协调配合,居民和志愿者参与,落实小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务。也可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。
  第十五条  旧楼区物业管理应当达到下列要求:
  (一)在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标准;
  (二)楼道内无乱贴乱画,楼内外卫生清扫及时,垃圾日产日清,小区环境干净整洁;
  (三)小区主出入口24小时值勤,定时对小区内公共区域进行巡视,车辆停放有序,公共秩序良好;
  (四)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位。发现路面损坏、污水外溢等问题,及时向有关维修养护责任单位报告。
  第十六条  区人民政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水、消防、电梯等日常维修养护单位和责任。
  第十七条  旧楼区日常管理服务费应当由居民交纳,市、区财政给予适当补助。
  第十八条  旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准,按照我市有关规定执行。
  第十九条  商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业管理模式。
  示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物业服务企业或者由街道办事处(乡镇人民政府)自行成立管理服务单位,为其提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常管理服务。电梯、消防等机电设施设备需聘请具有相应专业资质的单位负责维护管理。
  第二十条  商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级,提供相应服务,并达到合同约定的服务标准和下列要求:
  (一)在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工、物业服务联系方式等;
  (二)设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏,及时向业主宣传党的路线方针政策和法律法规,公开公示物业服务事项、机动车场地占用费、利用共用部位共用设施经营收益等信息;
  (三)设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱,定期收集意见建议,改进措施具体有效。
  示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务,参照前款规定执行。
  第二十一条  下列工作事项物业服务企业应当书面报告社区党组织,按照社区党组织明确的意见要求贯彻实施。
  (一)按季度报告落实社区物业服务情况;
  (二)申请使用专项维修资金和应急解危资金方案;
  (三)停车位分配、机动车场地占用费标准及收取开支情况;
  (四)利用物业共用部位、共用设施设备经营收益及使用情况;
  (五)调整物业管理服务费标准方案;
  (六)收取物业管理服务费遇到的问题;
  (七)年度物业共用部位、共用设施设备查勘情况;
  (八)物业服务合同期限届满提前三个月报告有关情况;
  (九)履行物业服务合同中遇到的其他问题。
  社区党组织应当及时研究批复。
  第二十二条 物业公司(项目)进驻既有小区开展物业服务必须经社区党组织同意。社区党组织可定期组织对物业服务企业落实党组织工作部署要求以及物业服务质量和效果情况开展综合评价,将评价结果作为与物业公司(项目)续签服务合同的重要依据,对服务效果差、群众不满意的物业公司(项目),可通过法定程序终止服务合同,并将相关情况反馈行业主管部门,作为对物业服务企业诚信评定的重要依据。
  对社区管理服务中存在的涉黑涉恶问题,由公安部门予以打击。
 
第四章 管理责任及义务
 
  第二十三条  市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理,建立健全长效管理工作机制。
  市国土房管局负责全市物业管理活动的监督管理工作;研究制定物业管理有关政策措施和标准;牵头负责物业服务企业诚信体系建设,建立物业服务企业黑名单制度;指导区房管局履行物业管理监管职责。
  其他各有关部门按照各自职责做好社区物业管理相关工作。
  第二十四条  在区委统一领导下,区人民政府负责辖区社区物业管理工作的组织协调和指导推动,履行下列职责:
  (一)组织落实本辖区各部门、街道办事处(乡镇人民政府)的社区物业管理工作责任;
  (二)制定本辖区内的社区物业管理工作措施,保证长效管理机制的落实;
  (三)对社区物业管理工作进行综合协调和监督管理;
  (四)组织本辖区社区物业管理工作的检查、考核,对不履行职责的依法追究责任。
  第二十五条  在街道乡镇党(工)委领导下,街道办事处(乡镇人民政府)负责社区物业管理工作的监督管理,履行下列职责:
  (一)做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府令第26号)等法规规定的社区物业管理相关工作;
  (二)明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员;
  (三)组织召集街镇物业管理联席会议;
  (四)协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题;
  (五)指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调;
  (六)组织对社区居民委员会、业主委员会依法履职情况和物业服务企业履行服务合同情况进行考评;
  (七)对社区物业管理区域内发生的违法建设、乱堆乱放、私装地锁、占用或者破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬等行为实施执法。
  第二十六条  在社区党组织领导下,社区居民委员会做好社区物业管理的下列工作:
  (一)教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产,对不履行应尽义务的进行教育帮助;
  (二)依法维护社区居民的合法权益,向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议;
  (三)对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;
  (四)对未实行专业化物业管理的社区,采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;
  (五)组织召集社区物业管理联席会议,调解社区物业管理矛盾纠纷;
  (六)做好日常巡查,对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻,并向相关部门报告。
  第二十七条 住宅小区未成立业主委员会的,按照国家《业主大会和业主委员会指导规则》规定,由物业所在地的居民委员会履行业主委员会的相关职责。
  第二十八条  社区居民应当履行下列义务:
  (一)自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生,爱护公共财产;
  (二)遵守物业服务合同或协议的约定,遵守小区《管理规约》,配合物业服务企业或旧楼区管理服务单位做好管理服务,按时交纳物业服务费;
  (三)积极参与、配合街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会、业主委员会依法开展社区物业管理工作;
  (四)其他依法应当履行的义务。
  第二十九条  物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照国家和本市有关规定从事社区物业管理服务活动,并做好下列工作:
  (一)遵守物业服务合同或协议约定,对社区物业及其环境秩序进行管理,提供相应服务;
  (二)对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬、私拉电线等行为应当劝阻制止,劝阻制止无效的及时向街道办事处(乡镇人民政府)或者有关部门报告;
  (三)接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会对物业管理工作的指导监督管理,并协助做好相关工作。
  第三十条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位为居民提供相关服务前,应当通知社区居民委员会和物业服务企业或者管理服务单位。社区居民委员会会同物业服务企业或者管理服务单位提前做好与社区居民的协调沟通工作。
 
第五章 工作机制
 
  第三十一条  本市实行街镇、社区两级物业管理联席会议制度。
  物业管理联席会议每月至少召开一次。召开联席会议前,街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当向同级党的组织报告会议内容和议题,并按照党组织明确的意见和要求落实相关工作。
  第三十二条  街镇物业管理工作联席会议,由街道办事处(乡镇人民政府)主任或者分管主任召集。区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人,以及业主委员会负责人或者居民代表参加。
  街镇物业管理联席会议负责协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题,并形成会议纪要在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织,由街道办事处(乡镇人民政府)上报区人民政府,由区人民政府督促限期落实。
  第三十三条  社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主委员会负责人或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。
  会议由社区居民委员会主任主持召开,原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出,主要协调下列事项:
  (一)履行物业服务合同或协议中出现的问题;
  (二)业主委员会履职、换届和委员补选工作;
  (三)物业服务费收缴、使用等问题;
  (四)在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题;
  (五)选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜;
  (六)社区物业管理中出现的其他问题。
  上述事项应当按照党组织提出的意见和要求研究形成具体实施方案和工作措施。形成会议纪要,报社区党组织,通报各成员单位,在社区内公开公示,并由居民委员会监督落实。
  第三十四条  区建立由专(兼)职人民调解员、专业人员组成的物业管理专业调解委员会,负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作。
  街道办事处(乡镇人民政府)相应成立物业管理专业调解委员会,负责复杂的社区物业纠纷调解工作。
  社区居民委员会的人民调解委员会,负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。
  第三十五条  本市建立社区行政执法联动机制。
  市容园林、规划、房管、公安、城市管理综合执法等相关部门应当加强日常巡查,对社区范围内的违法违规行为依照有关法律法规的规定进行治理。
  发现违法违规行为的,居民、业主委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位、社区居民委员会及时劝阻。对劝阻制止无效的,由居民委员会会同业主委员会和物业服务企业(管理服务单位)将违法违规有关影像资料向街道办事处(乡镇人民政府)或者有关部门报告。
  街道办事处(乡镇人民政府)可以根据法律法规规章的规定、市人民政府决定或者接受委托,对辖区内的违法违规行为实施处罚。
  第三十六条  新建小区在居民入住前,由区人民政府组织协调街道办事处(乡镇人民政府)派驻社区居民委员会筹备组,做好社区管理相关工作。居民入住后,由筹备组按照有关规定组织选举产生社区居民委员会,并与物业服务企业做好相关工作衔接。
  新建社区办公服务设施,应当按照本市有关指标要求集中建设,由区人民政府组织有关部门联合审核验收,并依据相关规定办理移交手续,确保在居民入住前投入使用。
  第三十七条  物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照物业服务合同或协议的约定提供管理服务,按时收取物业服务费。物业服务企业或旧楼区管理服务单位未按合同或协议约定履行服务的,应当承担违约责任。
  业主委员会督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳。
  社区居民委员会帮助协调业主与物业服务企业或旧楼区管理服务单位就物业服务费收取工作中产生的矛盾。
  经催缴、协调仍拒交物业服务费的,物业服务企业或旧楼区管理服务单位可以通过司法途径解决。
  第三十八条  房屋专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施。
  第三十九条  本市房屋专项维修资金的增值资金除市财政部门核定的房屋专项维修资金管理费用外,其余转入房屋应急解危专项资金专户,用于已建立房屋专项维修资金物业项目的应急维修。具体使用办法按照我市相关规定执行。
 
第六章 监督考核
 
  第四十条  市民政局会同市国土房管局等有关部门定期对区人民政府和市级相关行政主管部门承担的社区物业管理工作进行考核。
  区人民政府应当对街道办事处(乡镇人民政府)承担的社区物业管理工作定期进行考核。
  街道办事处(乡镇人民政府)党委、政府应当对社区党组织、社区居民委员会、业主委员会履职情况进行考核。社区党组织应当组织社区居民委员会和业主委员会、居民代表定期对物业服务企业、旧楼区管理服务单位履行服务合同情况进行考核,考核结果作为物业服务企业信用等级考评的依据。
  旧楼区管理服务情况考核结果,作为市、区财政资金补助的依据。
  对在社区物业管理工作中履行职责不到位的,依据职责权限予以通报批评,责令作出书面检查,情节严重的追究责任。
  第四十一条  相关部门不履行职责的,应当由上级主管部门对主管人员或者其他责任人员进行责任追究,情节严重的由行政监察机关依法处理。
  第四十二条  市民政局、市国土房管局及相关行政主管部门、区人民政府和街道办事处(乡镇人民政府)应当公布监督投诉电话,接受居民举报投诉。受理举报投诉后,应当及时进行调查、核实并依法作出处理。
 
第七章 附则
 
  第四十三条  本办法所称旧楼区,是指列入市人民政府旧楼区提升改造、老旧小区及远年住房改造计划,符合接管标准的小区。
  第四十四条  本办法自发布之日起施行,有效期5年。《天津市人民政府办公厅关于印发天津市社区物业管理办法的通知》(津政办发〔2013〕69号)同时废止。

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